Louer son riad à Marrakech sur Airbnb quand on vit en France

Pourquoi ce guide existe

Chaque mois, nous recevons sur WhatsApp les mêmes questions, posées par des propriétaires qui vivent à Paris, Bruxelles, Montréal, ou Dubaï. Comment je déclare ? Est-ce qu'on m'arnaque ? Combien je peux espérer toucher ? SARL ou nom propre ?

Les réponses existent — mais éparpillées entre quatre articles du BO, deux décrets, une convention fiscale de 1970, et une douzaine de groupes Facebook qui se contredisent. Ce guide les rassemble. Il est écrit par une équipe locale, depuis Gueliz, pour des propriétaires qui ne sont pas sur place.

Le cadre légal — ce que vous avez le droit de faire

Pour louer en courte durée à Marrakech, trois conditions cumulatives :

• Titre foncier ANCFCC à votre nom (ou à celui de la société qui détient le bien). Ne pas confondre avec un melkia traditionnel non immatriculé.
• Déclaration d'usage commercial auprès de la commune si vous dépassez les 120 nuits annuelles sur les plateformes (décret 2-23-441 du 23 août 2023).
• Identifiant fiscal (ICE) et inscription au registre fiscal de la DGI marocaine, même en nom propre.

La grande nouveauté de 2025 : au-delà du seuil des 120 nuits, votre bien bascule juridiquement en établissement touristique au sens de la loi 80-14 — ce qui change votre régime fiscal, votre obligation d'enseigne, et votre TVA.

La fiscalité MRE — IR, option libératoire, taxe de séjour

Deux régimes vous sont ouverts en tant que non-résident : l'IR au barème (régime forfaitaire avec abattement de 40 %), et l'option libératoire à 20 % introduite par la loi de finances 2025 (article 73-II-F-12° du CGI).

Le bon choix dépend de votre niveau de revenus. En-dessous d'environ 100 000 MAD bruts annuels, le barème est généralement plus avantageux. Au-delà, l'option libératoire devient mécaniquement plus douce — et vous dispense de déclaration annuelle marocaine.

Choisir son montage — nom propre, SARL, ou SCI

Trois structures, trois logiques :

Erreur la plus fréquente — créer une SARL trop tôt. Tant que vos revenus bruts annuels restent sous ~ 250 000 MAD, la SARL ajoute des charges comptables sans gain fiscal. Le calcul se fait une fois, avec un comptable marocain habitué aux dossiers non-résidents, pas chaque année par intuition.

Rapatrier ses revenus — Office des Changes, IBAN marocain, FATCA

Vos revenus locatifs marocains sont encaissés sur un compte bancaire marocain (ou directement par votre conciergerie qui vous reverse). Pour les rapatrier vers la France, la Belgique, le Canada ou ailleurs :

• Compte en dirhams convertibles : ouvert sur présentation du titre foncier et du passeport, il permet le rapatriement libre des loyers vers l'étranger (instruction de l'Office des Changes 03/2016).
• Plafond annuel : aucun, pour les revenus locatifs déclarés à la DGI. Le justificatif fiscal marocain ouvre le transfert bancaire sans question.
• Frais : comptez 0,5 % à 1,2 % selon la banque (CIH, Attijariwafa, BMCE). Western Union, Wise et consorts ne s'appliquent pas aux revenus locatifs — uniquement aux transferts personnels < 10 000 €.
• Franco-Américains : obligation FATCA — votre banque marocaine déclare le compte à l'IRS via la FFI. Le formulaire 8938 doit être joint à votre déclaration US au-dessus des seuils.

Choisir un quartier — Médina, Gueliz, Palmeraie

Le bon quartier dépend du voyageur que vous voulez accueillir, pas du quartier qui vous plaît. Médina (séjour-expérience, riad authentique), Gueliz (séjour pratique, appartement de standing), Palmeraie (séjour-vacances, villa avec piscine) — trois marchés, trois saisons, trois opérations.

Choisir un gestionnaire — la grille à appliquer

La conciergerie est le seul prestataire que vous ne pouvez pas surveiller depuis chez vous. Six questions à poser avant de signer, et trois drapeaux rouges qui devraient vous faire raccrocher :

1. Combien de biens gérez-vous activement, et dans quels quartiers ? (Méfiez-vous des chiffres ronds.)
2. Qui détient les clés physiques, et qui rentre dans le bien ? Un nom, un visage.
3. Quelle est la commission tout compris, ménage et linge inclus ?
4. Que se passe-t-il à 23h47 si le voyageur n'arrive pas ?
5. Comment je sors du contrat, et dans quel délai ?
6. Puis-je parler à un de vos propriétaires actuels avant de signer ?

Éviter les arnaques — six pièges documentés

Les six patterns qui reviennent dans les dossiers de propriétaires non-résidents lésés :

1. Titre foncier falsifié à l'achat — vérifié uniquement par la conservation foncière, jamais par l'agent.
2. Promesse de vente sans condition suspensive — vous payez la caution, le vendeur disparaît.
3. Travaux fantômes — factures de rénovation sans visite, photos volées sur Pinterest.
4. Frais cachés du gestionnaire — "ménage profond" mensuel facturé en plus de la commission.
5. Double location — gestionnaire qui loue le bien sur sa propre plateforme en parallèle.
6. Faux contrats d'entretien — piscinier, jardinier, technicien climatisation facturés sans intervention réelle.

Checklist annuelle — les dates clés à ne pas manquer

Ressources & contacts — où aller plus loin

Officiel :

• DGI Maroc — déclarations en ligne, portail Simpl
• Office des Changes — instructions sur le rapatriement
• ANCFCC — conservation foncière, vérification de titre
• DGFiP France — convention France-Maroc, taux effectif

Outils gratuits sur ce site :

• Simulateur fiscalité Airbnb Maroc — IR, option libératoire, taxe de séjour, plafond 120 nuits
• Journal — tous nos articles — études de cas, analyses opérationnelles, retours terrain

Ce guide est une synthèse opérationnelle écrite par une conciergerie qui exerce localement. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire marocain, d'un expert-comptable agréé DGI, ou d'un fiscaliste français spécialisé dans la convention France-Maroc. Les seuils, taux, et obligations cités sont à jour au 22 mai 2026 et peuvent évoluer — nous le mettons à jour à chaque circulaire ou loi de finances.