La première question qu'un propriétaire nous pose, ce n'est jamais : « quel taux d'occupation visez-vous ? » C'est : « combien ça coûte ? » Et la réponse honnête, dans la conciergerie Airbnb à Marrakech, est rarement donnée. Soit on vous parle d'un pourcentage flou. Soit on vous noie dans une grille à douze lignes. Soit on vous dit « ça dépend » — ce qui est techniquement vrai, mais commercialement lâche.
Voici, sans détour, ce qu'une conciergerie Airbnb facture vraiment à Marrakech, ce qui est inclus, ce qui est en supplément, et ce que personne n'a envie d'écrire noir sur blanc. Y compris nous — mais nous le faisons quand même.
La commission, sans le brouillard.
Le marché marrakchi se situe entre 15 % et 25 % du chiffre d'affaires net (après commissions Airbnb, donc). En dessous de 15 %, méfiez-vous : la marge ne couvre pas un service correct, et l'opérateur compense ailleurs (frais cachés, ménages au noir, photos médiocres). Au-dessus de 25 %, on entre dans la zone où on facture la marque plus que le travail.
Notre taux est de 18 %, et il inclut tout ce qui est listé ci-dessous. Pas de ligne « mise en place » à 800 €. Pas de minimum mensuel. Pas de pénalité de sortie.
Le ménage, ce poste qu'on oublie.
Le ménage entre voyageurs n'est jamais dans la commission — chez personne, nulle part. C'est facturé à part, soit au voyageur via les frais de ménage Airbnb, soit au propriétaire. À Marrakech, comptez 300 à 450 MAD par rotation pour un riad deux chambres, plus selon la surface et le linge. Nous facturons le coût réel, sans marge. Quand un confrère vous propose « ménage inclus », soit il le sort de la commission (et baisse le service ailleurs), soit il le facture en double.
Une conciergerie qui dit « tout inclus » mérite la même confiance qu'un restaurant qui dit « cuisine maison ».
La photographie, en deux saisons.
Nous photographions chaque bien deux fois par an — printemps et automne, parce que la lumière de janvier et celle de juillet ne vendent pas le même riad (nous en parlons ici). Une session coûte autour de 2 500 MAD chez un photographe d'architecture. Chez nous, c'est inclus dans la commission — deux sessions par an, sans ligne supplémentaire.
La fiscalité, que personne n'avoue.
Il y a aussi ce que la conciergerie ne facture pas mais que vous paierez quand même : taxe de séjour (10 MAD/nuit/personne, collectée pour la commune), TVA sur les ménages (20 %), impôt sur le revenu locatif (taxé au barème, avec convention fiscale franco-marocaine pour éviter la double imposition). Nous établissons un reporting fiscal clair chaque mois, qui se transmet directement à votre comptable — sans extraction manuelle, sans ressaisie.
Notre grille, en deux lignes.
18 % du chiffre d'affaires net Airbnb. Ménages au coût réel. Photographie deux fois par an, incluse. Tarification dynamique, incluse. Reporting mensuel, inclus. Maintenance préventive, incluse jusqu'à 500 MAD par intervention — au-delà, devis avant action.
Si vous voulez la grille complète — chaque ligne, chaque cas particulier, sans flou — demandez-la sur WhatsApp. Nous l'envoyons en deux minutes, sans rendez-vous, sans engagement. C'est plus rapide qu'un formulaire, et plus honnête qu'un PDF générique.
