Un agent immobilier marrakchi vendra un riad comme on vend une voiture : en parlant de sa surface, de son nombre de chambres, de la beauté du zellige et, si vous avez de la chance, d'une rénovation récente. Ce qu'il ne vous dira pas, parce que ce n'est pas dans son intérêt, ce sont les sept questions qui décideront, dans cinq ans, si votre achat aura été une bonne idée.
Nous écrivons cet article après quatre années passées à photographier des riads pour des magazines, à voir des propriétaires heureux, et — plus souvent qu'on ne le croit — à voir des propriétaires qui se sont fait piéger. Voici la liste.
1. Le titre foncier est-il vraiment un titre foncier ?
Au Maroc, deux régimes coexistent : le titre foncier — le régime moderne, sécurisé, immatriculé — et le régime melkia, traditionnel, validé par adoul (notaire traditionnel) mais beaucoup plus fragile. Beaucoup de riads de la médina sont encore en melkia. C'est vendable, mais c'est moins protecteur, et la revente sera plus difficile. Demandez le titre, et si on vous parle de melkia, faites — obligatoirement — immatriculer le bien avant l'achat. Cela prend dix-huit mois, ça coûte, mais c'est non négociable.
2. À combien de voisins êtes-vous prêt à dire bonjour ?
Dans la médina, vos voisins ne sont pas un détail. Ils décideront, par leur tolérance ou leur agacement, si la mairie ferme un jour les yeux sur un panneau d'enseigne ou si elle vous met une amende le lendemain. Avant de signer, allez voir le moqaddem du quartier (le représentant de l'autorité locale, l'équivalent d'un brigadier de proximité). Présentez-vous. Apportez du thé. C'est un investissement de deux heures qui vaudra dix mille euros sur la durée.
Un riad qu'on a acheté sans avoir bu un thé chez le voisin, c'est un riad qu'on revendra à perte.
3. La lumière entre-t-elle dans le patio à 11h en janvier ?
Les visites se font presque toujours en milieu d'après-midi, à la meilleure heure de la lumière. C'est précisément le moment où il ne faut pas visiter. Demandez à revenir en fin de matinée, en hiver. Si le patio reste sombre — et certains patios trop étroits ou orientés nord le restent — vos photos d'annonce seront ternes neuf mois sur douze, et votre riad se louera mal en basse saison. La lumière est le premier critère de location, avant la décoration.
4. Y a-t-il une école coranique à moins de 30 mètres ?
Question prosaïque, mais elle a coulé plus d'un projet. Les écoles coraniques (m'sids) commencent à 7h le matin et le bruit porte sur quatre ruelles. Idem pour les boulangeries traditionnelles avec four à bois (allumage à 4h30) et les forges. Faites le tour du quartier à trois heures du matin, à cinq heures, à sept heures. Si vous achetez sans avoir fait ce tour, vous l'avez achetée — la nuisance — en même temps que le riad.
5. La pression d'eau passe-t-elle au troisième étage ?
Beaucoup de riads sont sur trois niveaux, et la pression de la RADEEMA (le concessionnaire de l'eau) est notoirement faible dans certaines zones de la médina. Ouvrez le robinet de la salle de bain du dernier étage pendant la visite. Si le filet est minable, prévoyez un surpresseur dans le budget — entre quatre et huit mille dirhams selon la marque, plus la pose. Et vérifiez que la terrasse peut accueillir la cuve de mille litres qui va avec.
6. Que dit la fiscalité réelle, pas celle du fantasme ?
Beaucoup d'acheteurs européens arrivent avec l'idée que « ça paie pas d'impôts au Maroc ». C'est faux. La location meublée touristique est taxée, le bien est soumis à la taxe d'habitation et à la taxe de services communaux, et la plus-value à la revente est taxée à 20 % au-delà de la cinquième année (et à 30 % avant). Comptez aussi sur la TVA pour les travaux, et sur la convention fiscale franco-marocaine pour ne pas être imposé deux fois. Un comptable marrakchi coûte 2 500 MAD par mois ; économiser cette ligne est l'erreur la plus courante.
7. Comment, et à qui, allez-vous le revendre dans cinq ans ?
Cette question est celle que personne ne pose — ni le vendeur, ni l'acheteur, ni l'agent. Et pourtant, c'est elle qui décide de la rentabilité réelle de l'opération. Le marché du riad de luxe à Marrakech est étroit. Les vendeurs sont nombreux, les acheteurs solvables sont rares, et certains riads — trop grands, trop excentrés, trop personnalisés — restent en vente trois ans. Avant d'acheter, posez-vous la question : si je dois revendre dans cinq ans, à qui ? Un investisseur locatif ? Un retraité européen ? Un Marocain de la diaspora ? La réponse change le bien que vous devez chercher.
Pour conclure : un riad, ça se choisit lentement.
La meilleure manière de bien acheter, à Marrakech comme ailleurs, c'est de venir trois fois — à trois saisons différentes, avec trois questions différentes. La première fois pour tomber amoureux. La deuxième pour douter. La troisième pour décider, ou non. Ceux qui sautent ces étapes regrettent souvent. Ceux qui les respectent ont, pour la grande majorité, des riads qui leur ressemblent, qui se louent bien, et qui se revendront le jour venu sans trop de drame.
Si vous souhaitez en parler, nous sommes joignables sur WhatsApp. Le premier échange est sans engagement, et nous ne vendons rien : nous vous dirons franchement si nous pensons que ce riad est une bonne idée pour vous.
