Quand un acheteur étranger nous appelle en disant « je veux acheter à Marrakech, vous me conseillez quoi ? », la première question que nous lui posons n'est pas son budget. C'est : qu'est-ce que vous voulez en faire ? Parce que Marrakech, en termes immobiliers, ce sont trois villes différentes. Et chacune répond à un objectif différent.
La médina : pour le rendement locatif touristique.
Si votre objectif principal est de louer en Airbnb 250 nuits par an et d'amortir l'achat sur 10 ans, la médina est le seul choix sérieux. Les voyageurs internationaux veulent dormir dans un riad — ils veulent le patio, le zellige, le toit-terrasse avec vue sur la Koutoubia. Un appartement à Gueliz, même très joli, fait 30 % de moins en revenu locatif annuel à surface équivalente.
Le ticket d'entrée pour un riad de 4 chambres, restauré, en bon emplacement (Mouassine, Sidi Bouloukat, Riad Zitoun) est de 1,8 à 2,8 millions de dirhams en 2026. La rentabilité brute, bien gérée, est entre 7 % et 9 %. Net après gestion, charges, taxes : 4 % à 5 %. Ce n'est pas du rendement de Bourse, mais c'est du rendement plus stable, et avec un bien physique qui se valorise dans le temps.
Inconvénients : bruit (école coranique, four à bois, voisinage), pression d'eau parfois faible aux étages, scooters dans les ruelles 24/7, et la nécessité absolue d'avoir une équipe locale — la médina ne se gère pas à distance même avec la meilleure volonté.
Gueliz : pour la résidence secondaire de vie réelle.
Si vous comptez venir 3 à 5 fois par an, rester deux semaines à chaque fois, recevoir des amis, sortir au restaurant, faire vos courses dans une supérette qui n'est pas faite de cartons empilés — alors Gueliz est votre quartier. Un appartement de 120 m², deux chambres, balcon, dans un immeuble des années 2010 sur l'avenue Mohammed V ou la rue de la Liberté coûte entre 1,4 et 1,9 million de dirhams. Vous y vivez confortablement, vous le louez quand vous n'êtes pas là à des expatriés ou des voyageurs d'affaires (rendement locatif : 4 % à 6 % net), et vous le revendez sans difficulté à un cadre marrakchi ou à un autre étranger.
La règle : si vous comptez utiliser votre bien plus de 30 nuits par an, achetez à Gueliz. Sinon, achetez à la médina.
La Palmeraie et hors-les-murs : pour la résidence de luxe et les usages mixtes.
Une villa à la Palmeraie, à Targa ou à la route d'Amizmiz est un autre métier. Le ticket d'entrée pour quelque chose de tenable (4 chambres, piscine, jardin de 1 000 m²) est de 4 à 7 millions de dirhams. La rentabilité locative est faible — entre 3 % et 4 % net — parce que les voyageurs paient un certain prix pour la villa privée mais le taux d'occupation reste autour de 130-160 nuits par an seulement. La revente est tributaire d'un marché plus étroit, plus capricieux, plus saisonnier.
Mais : si vous achetez une villa pour y passer trois mois par an, recevoir vos enfants en juillet, et générer un revenu locatif d'appoint pour amortir les charges — alors la villa fait sens. Sur 10 ans, le bilan est rarement génial financièrement, mais la qualité de vie est incomparable. C'est un achat de cœur qui se justifie si on l'assume comme tel.
Le quartier qu'on évite presque toujours.
Les nouveaux développements à Marrakech-Saadi (zone Agdal sud), Tassoultane, ou la route de l'Ourika — les promotions immobilières neuves vendues à 800 000 MAD pour 80 m² — ne fonctionnent ni en locatif ni en revente. Trop loin du centre, mal desservis, sans valeur narrative pour un voyageur étranger. Si on vous propose ces zones avec un argument du type « c'est en plein développement », c'est précisément le moment de partir. Les biens y restent en vente trois ans en moyenne et perdent 15 % à 20 % de leur valeur entre 2024 et 2026.
Pour résumer.
Locatif touristique sérieux ? Médina, riad de 3-4 chambres, 1,5 à 2,5 MDH. Résidence secondaire utilisable ? Gueliz, appartement 100-120 m², 1,2 à 1,8 MDH. Villa de luxe à usage mixte ? Palmeraie, 4-6 chambres, 4 à 6 MDH. Tout le reste mérite une vraie discussion avant de signer. Et cette discussion, nous l'avons volontiers, sans engagement, sur WhatsApp.
