Sur dix devis de conciergerie qu’on regarde, neuf comportent au moins deux lignes que le propriétaire ne paiera pas « volontairement » — il les paiera parce qu’elles sortent du périmètre de la commission affichée et tombent en supplément. Ces lignes ne sont pas illégitimes. Elles sont juste rarement explicitées.
Cet article liste les huit frais qu’on retrouve le plus souvent en sus de la commission, et donne la formulation à utiliser pour les inscrire dans le contrat dès la signature — pas trois mois plus tard quand la facture surprise arrive.
Les huit lignes à demander explicitement
1. La photographie professionnelle annuelle.
La photo, c’est le levier de conversion numéro un d’une annonce Airbnb. Une bonne séance coûte [À VÉRIFIER : 2 000 à 4 000 MAD] et il en faut deux par an pour suivre les saisons. Question à poser : « La photographie est-elle incluse dans la commission, et si oui, combien de séances par an ? »
2. Le linge de remplacement.
Sur 12 mois, un riad de 4 chambres perd ou voit détériorer entre [À VÉRIFIER : 8 et 15 %] de son linge — taches incrustées, brûlures, oublis voyageurs. Question : « Qui paie le linge de remplacement, et à quelle cadence est-ce facturé ? »
3. Le forfait ménage en sus de la commission.
Le ménage entre rotations est presque toujours facturé en sus, soit refacturé au voyageur (Airbnb le fait via la « cleaning fee »), soit prélevé sur votre revenu. Question : « Le forfait ménage par rotation est-il facturé au voyageur via Airbnb ou prélevé sur mon revenu ? »
4. La maintenance non-quotidienne.
Une climatisation à réviser, une chaudière à entretenir, un robinet à remplacer. Facturé en sus dans 95 % des contrats. Question : « Quel est le seuil au-dessus duquel la maintenance est facturée à part, et qui décide du déclenchement ? »
5. Les frais de plateforme additionnelles.
Si votre annonce passe sur Booking, Vrbo, Expedia en plus d’Airbnb, ces plateformes prélèvent leur propre commission en plus de votre conciergerie. Question : « Les autres plateformes sont-elles incluses dans la commission, en option payante, ou en option gratuite ? »
6. La gestion des sinistres voyageurs.
Caution disputée, dégâts dans le riad, voyageur en conflit avec la conciergerie. Le temps passé à régler ces situations est rarement gratuit. Question : « Le temps passé sur les disputes voyageurs est-il facturé en sus, et si oui, à quel tarif horaire ? »
7. Les gestes commerciaux voyageurs.
Un dîner offert, une bouteille de vin, un upgrade de chambre — gestes qui rattrapent un avis et qui sortent rarement du compte de la conciergerie. Question : « Les gestes commerciaux faits aux voyageurs sont-ils refacturés au propriétaire et à quel seuil ? »
8. Le coût de sortie du contrat.
Préavis, pénalité de rupture, transfert des réservations confirmées. Question : « Quelle est la durée de préavis, la pénalité éventuelle, et que se passe-t-il avec les réservations confirmées au moment de mon préavis ? »
La méthode pour rendre les frais visibles
Trois pratiques qui réduisent radicalement les surprises :
1. Demandez la grille tarifaire complète par écrit avant la signature. Pas « c’est tout compris dans les 22 % », pas « ça dépend du cas » — une grille avec ligne par ligne. Toute conciergerie sérieuse en a une. Si elle refuse de la communiquer en écrit, vous savez déjà.
2. Annexez à votre contrat une « clause de transparence des frais » :
« Tout poste de coût non listé dans la grille tarifaire annexée au présent contrat ne pourra être facturé au propriétaire sans accord écrit préalable, à l’exception des urgences techniques inférieures à [À VÉRIFIER : 1 500 MAD] qui pourront être engagées sans validation préalable mais avec justificatif a posteriori. »
Cette clause force la conciergerie à expliciter ses lignes — ou à porter elle-même les coûts non listés.
3. Demandez un récapitulatif mensuel par catégorie. Pas un total mensuel global. Un détail : commission, ménage, photographie, maintenance, gestes commerciaux, autres. Les conciergeries qui n’ont pas cet outil interne ne sont pas équipées pour vous piloter — c’est en soi un signal.
Le calcul honnête à faire en fin d’année
À la fin de la première année, additionnez tous les coûts facturés par votre conciergerie : commission + ménage + photo + linge + maintenance + autres. Divisez par votre chiffre d’affaires brut Airbnb. Vous obtenez le coût total réel de votre conciergerie en pourcentage du CA.
Si vous aviez signé pour « 22 % » et que ce ratio dépasse [À VÉRIFIER : 28 %], vos frais cachés représentent 6 points — soit, sur un revenu annuel de 240 000 MAD, environ 14 400 MAD/an de coûts qui n’étaient pas dans la commission affichée.
C’est peut-être justifié — la conciergerie a peut-être dépensé pour vous. Mais vous le savez maintenant. Et l’année suivante, vous pourrez négocier sur cette base.
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